Vânzările de apartamente din Moldova au scăzut cu 52% într-un singur an, însă prețurile au rămas înghețate la nivelul maxim istoric de 1 700-1 900 euro pe metru pătrat.
O notă analitică recentă a Institutului pentru Politici și Reforme Europene (IPRE), semnată de Stanislav Ghilețchi, director adjunct pe cercetare, analizează disfuncționalitățile pieței și condițiile necesare pentru creșterea accesibilității locuințelor.
Potrivit analizei, piața imobiliară din Chișinău se află într-un echilibru de așteptare. Vânzătorii nu sunt presați financiar să reducă prețurile, iar cumpărătorii fără acces la credit bancar au dispărut aproape complet.
În primul trimestru al anului 2026, s-au vândut doar 623 de apartamente în capitală, în timp ce pe platformele imobiliare erau listate peste 15 000 de oferte.
„Piața este în echilibru de așteptare, nu în prăbușire. Vânzătorii nu sunt presați să cedeze, iar cumpărătorii nu sunt suficient de motivați să cumpere la prețul actual. Un număr mic de tranzacții setează așteptările întregii piețe”, explică Stanislav Ghilețchi.
Nota identifică mai multe cauze ale acestei situații contradictorii. Ponderea tranzacțiilor finanțate prin credit ipotecar a crescut de la 4,2% în 2023 la 60,7% în primele luni ale lui 2026. Această creștere nu reflectă o extindere generală a cererii, ci o schimbare a structurii acesteia: cumpărătorii cu resurse proprii au ieșit din piață, iar cererea rămasă este susținută aproape exclusiv de creditul bancar.
Retragerea cumpărătorilor fără acces la credit nu a avut loc în vid. Datele IPRE arată că prețurile la imobiliare au crescut sub nivelul inflației între 2022 și 2024, pentru ca apoi să depășească inflația cu peste 40 de puncte procentuale la începutul anului 2026.
Aceasta reflectă o caracteristică structurală a pieței imobiliare, valabilă nu doar în Moldova: prețurile reacționează cu întârziere la șocurile macroeconomice și sunt rigide în jos. Lipsa alternativelor de investiție și scăderea numărului de cumpărători amplifică acest efect.
O parte importantă a apartamentelor scoase la vânzare în Chișinău nu aparține unor proprietari care au nevoie urgentă de lichidități.
Multe sunt deținute de persoane fizice sau companii care au investit în imobiliare pentru revânzare ulterioară sau pentru venituri din chirii. Acești proprietari amână vânzarea, preferând să nu cedeze prețul de achiziție, chiar dacă piața ar justifica o ajustare.
Oferta de locuințe noi este restricționată. Autorizațiile de construire pentru blocuri rezidențiale în Chișinău au scăzut de la 86 în 2024 la doar 33 în 2025, cel mai mic nivel din istoria recentă. Această scădere limitează oferta exact când presiunile asupra prețurilor sunt maxime.
Absența unei piețe de capital dezvoltate și randamentele scăzute la depozitele bancare transformă imobiliarele într-un activ de refugiu pentru majoritatea moldovenilor, menținând motivația vânzătorilor de a nu lichida proprietățile la prețuri mai mici.
Pe baza analizei, IPRE recomandă mai multe măsuri pentru deblocarea pieței:
– Creșterea numărului de autorizații de construire prin reformarea procesului administrativ, pentru a relansa oferta imobiliară stagnată.
– Dezvoltarea unor sectoare și cartiere noi, cu investiții în infrastructură publică precum drumuri, iluminat și instituții, pentru a face aceste zone atractive și a schimba paradigma urbană a Chișinăului.
– Diversificarea alternativelor investiționale, prin dezvoltarea pieței de capital și crearea unor instrumente financiare accesibile, pentru a reduce presiunea asupra pieței imobiliare ca activ de refugiu.
– Creșterea transparenței datelor de piață prin publicarea periodică a prețurilor reale de tranzacționare, agregate pe zone și tipuri de proprietăți, fără date personale. Aceasta ar îmbunătăți calitatea analizelor și ar oferi un instrument mai relevant pentru politici publice decât indicatorii calculați pe baza prețurilor de ofertă.