O analiză a expertului IDIS Viitorul, Veaceslav Ioniță, arată că ipoteca și puterea de cumpărare a populației au tras în sus piața imobiliară. Anul trecut, piața imobiliară din Moldova a înregistrat un număr record de tranzacții – cu 10,8% mai mult decât în 2017. Dacă acum 7-8 ani în mun. Chișinău se tranzacționau puțin peste 60% din toate apartamentele, în prezent în mun. Chișinău au loc aproape 75% din toate tranzacțiile cu apartamente. Dacă luăm în calcul și valoarea tranzacțiilor, atunci piața imobiliară este concentrată în Chișinău în proporție de peste 80%.
În al doilea rând, numărul de apartamente vândute crește, dar nu și valoarea lor contractată, deoarece scade suprafața medie a unui apartament vândut. Astfel, pe piața primară, acum 15 ani, suprafața medie a unui apartament vândut depășea 120 m2, iar acum este sub 70 de m2. Lumea preferă apartamente cu suprafața redusă. În prezent 78% din toate apartamentele noi vândute sunt cu 1 – 2 camere, față de doar 10% acum 15 ani în urmă.
Circa 40% din totalul apartamentelor procurate sunt achiziționate în ipotecă. După criza din 2015-2016, piața creditelor ipotecare și-a revenit, iar în 2018 a fost înregistrat un număr record de tranzacții ipotecare de 8,1 mii de apartamente.
Acest lucru este determinat și de faptul că băncile și-au schimbat paradigma de finanțare a sectorului de construcții. Dacă acum 5-6 ani băncile finanțau aproximativ egal companiile de construcții și persoanele fizice, sub formă de credite ipotecare, în prezent, din cauza crizei în domeniul companiilor de construcții, volumul de credite neperformante în rândul companiilor de construcții a scăzut. Băncile au redus creditele oferite companiilor de construcții cu 0,9 miliarde lei, de la 1,5 miliarde în 2012-1013, la 0,6 miliarde lei în 2017. În 2018 am asistat la o ușoară creștere, de circa 100 milioane lei, însă nu se compară cu situația creditelor ipotecare pentru persoanele fizice, care în 2018 au înregistrat o creștere fără precedent, de 1,5 ori sau cu 1,3 miliarde lei: de la 2,6 miliarde în 2017 la 3,9 miliarde în 2018.
Pentru analiza puterii de cumpărare a cetățenilor a bunurilor imobiliare, în 2018 a fost lansat un indicator nou pe piața de analiză din Moldova: salarii anuale necesare pentru procurarea unui apartament mediu de 70 m2. Astfel, în 2018, pentru prima dată, acest indicator a scăzut sub 10 ani. Altfel spus, pentru procurarea unui apartament mediu de 70m2, o familie din Moldova trebuie să plătească 9,4 salarii medii anuale, cea ce este cu 19% mai puțin decât acum un an, când erau necesare 11,2 salarii medii anuale. Iar față de maxima istorică din 2006, de 36,6 salarii medii anuale, efortul financiar al unei familii în 2018 a scăzut de aproape patru ori.
Acest fapt este influențat de 3 factori: prețurile stabile la apartamente, aprecierea valutei naționale față de Euro, moneda cu care se tranzacționează apartamentele și creșterea nominală a salariului.
Recalculat în Euro, salariul mediu lunar în Moldova în 2018 a atins nivelul de 325 Euro/lună, cea ce este cu 18,6% sau 51 Euro/lună mai mult decât în anul precedent. IDIS Viitorul crede aprecierea valutei naționale în ultimii doi ani a contribuit esențial la reanimarea sectorului imobiliar, după criza din 2015-2016.
